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1031エクスチェンジとは、一般的に“テン・サーティーワン”と呼ばれているアメリカの税制度のひとつです。正式な名称は“1031 Tax Deferred Exchanges”といいます。この制度は、投資家が所有する投資物件を売却し、その売却益を“同種”の不動産に再投資すると、キャピタルゲイン税を繰り延べすることができるというものです。つまり、支払うべきキャピタルゲイン税を買い替えする時の資金として利用できるので、購入パワーが増えることがこの制度利用の大きな利点です。 １．どういう場合に有利なのか？ a. 大きな不動産に買い換える b. 複数の不動産をまとめて売却して、さらに高額な物件に買い替える c. 別の種類の不動産への買い替えをする場合（例えば、戸建ての住宅からアパート、商業物件、小売 店舗などへの買い替) d. レバレッジとしての運用。つまり投資する元本を最大限に活用する e. 現在の投資場所から、将来的に発展性の高い場合へ移動したい場合   ２．この制度利用の流れ     a. 所有する不動産を通常通りに売りに出す(通常のリスティング) b. 売買契約時に買主へこの制度の利用を伝え、了承を得る（リスティングの内容にこの制度利用を明記しておくと、売買契約時に買主からスムースに快諾を得られる） c. エスクローが開設されたら、1031エキスチェンジ専門業者(Qualified Intermediary) を雇い、買い替えのための作業を始めてもらう（“assignment of the seller’s contract to the Intermediary”） d. エスクローの決済時に売主が受け取るお金は、エスクローから直接専門業者へ支払われる （つまり、売主はこのお金にいっさい手を付けられない。この業者が保管する） e. 買い替え先の支払い時は、この業者からエスクローを通じて売主へお金が支払われる      ３．制度利用のルール a. 所有した不動産が売却されてから（エスクローが決済した日）45日以内に買い替え先の物件を指定する（現実的にはこの期間内に買い替え先の物件にオファーを出す、または売買契約が成立してエスクローが開設される） b. 買い替え先の物件を指定した後は、180日以内に買い替えを完了する。（上記の45日も含めて合計180日です） c. 決済時に所有権は専門業者に移行する d. 決済が完了した後でこの専門業者から本人へ所有権が移行される ４．最後に一言   この制度は面倒なように思えますが実際は非常に簡単です。重要なポイントは信頼のおける専門業者を雇うことです。個人的なことを言いますが、大手のタイトル会社ではこの種のサービスを提供していますので、エスクローが開設されたタイトル会社にこのサービスを任せるのが便利で安全です。               水田“マックス”一哉 Kazuya "Max" Mizuta CBI, CRS, GRI, ABR ラスベガスの不動産 フルタイムのエージェント ２３年間の営業実績 不動産仲介ブローカー免許証 BS.0000196号 UNITED REALTY GROUP 2389 Renaissance Dr. Suite C Las Vegas, NV 89119 OFFICE：(702) 331-7870 DIRECT: (702) 498-3461 E-mail: max@lasvegasfudosan.com